【以案说法】买房未过户能否排除强制执行，法院判了！

房产交易中，购房者支付全款购房，但房产证仍登记在原主名下。若原主因债务纠纷导致房屋被法院查封，购房者的权益如何保障？

案情简介

小李全额购买了A公司开发建设的商品房一套，并支付了住宅专项维修资金以及4年物业费。但由于开发商的原因，小李一直未能办理过户手续，房屋产权仍在开发商名下。没想到这一拖就拖出了大麻烦。

原来，A公司与B公司因建设工程施工合同产生纠纷，法院经审理后判决A公司应向B公司支付工程款若干元。在执行过程中查封了A公司名下包括案涉商品房在内的27套房产。小李为此提起执行异议，法院查明以后裁定中止对案涉房产的执行。B公司对裁定不服，遂向伍家岗区法院提起本案执行异议之诉，请求法院准许继续执行案涉房产。

B公司认为，小李虽然与A公司签订了《购房合同》，但长期未主张过任何权利，也未实际居住，不能确定所购商品房系用于家庭居住。况且案涉房屋的产权依然在被执行人的名下，法院应当继续执行案涉房产。

法院审理

伍家岗区法院经审理认为，本案的争议焦点为：小李就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

小李向法院提交了与A公司签订的商品房买卖合同、转账记录、发票、网签备案等证据，证明购买涉案房屋是在法院查封房屋之前，并已交付了全部房款。并且小李还缴纳了案涉房屋的住宅专项维修资金以及4年的物业管理费，经查询小李名下并无房屋登记信息，基本可以达到其购买案涉房屋系用于居住的证明目的。经审查认为，小李提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，符合可以排除强制执行的情形，法院据此驳回了B公司要求继续执行案涉房屋的诉讼请求。

法官提醒

无论是一般房屋买受人还是商品房消费者，房屋交易行为真实与否都是执行异议之诉的审查重点。而交易的真实性又往往通过合法有效的书面房屋买卖合同（通过中介签订合同、已经过网签备案等等）、实际支付房款的凭证以及占有居住所形成的生活痕迹等等体现。所以保存好购房合同、付款凭证、房屋交付凭证及实际占有居住产生的水、电、气、暖、物业等交费凭证非常重要。当然，购买房屋后买房人更要积极办理过户手续，要求卖方及时履行过户义务，放任不管可能会导致多种法律风险。因此购买房屋后及时办理过户登记手续，是保障自身权益，避免风险产生的最有效手段。

法条链接：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”