【以案说法】租房合同约定的违约金、占用费过高，法院可以调减吗？

案情简介

2022年2月，宜昌某公司与小帅签订《房屋租赁合同》，约定将一处房屋租赁给小帅使用，月租金1026元，履约保证金3078元，租期3年。小帅自2023年1月开始便未支付租金，双方的租赁合同已于2024年7月解除，小帅占有使用该房屋至今。为要回房屋及索要拖欠的租金、违约金、占用费，公司将小帅诉至法院。

争议焦点

双方在租赁合同中约定的与小帅违约相关的条款有3条：1、小帅未按时交租金，除补交外还需按所欠费用总额日千分之三的标准支付违约金；2、小帅拖欠租金累计3个月以上，公司有权终止合同，收回房屋，不退还履约保证金，小帅应按照合同年度租金总额的20%支付违约金；3、租赁期满，小帅逾期不归还房屋，视同双方为不定期租赁关系，占用费按合同月租金的3倍计算至房屋归还为止。

庭审结束后，小帅于2025年5月向公司支付了29754元，其认为该笔费用系补缴的2023年1月至2025年5月共计29个月的租金（1026元/×29月），但公司认为该费用仅能补缴2023年1月至合同解除之时2024年7月的租金19494元（1026元/×19月），剩余的10260元（29754元-19494元）不够付清前述3条违约条款所产生的违约金、占用费。

审理认为

关于欠缴租金的违约金，租赁合同中既约定“按所欠费用总额日千分之三的标准”计算，同时约定“按照本合同年度租金总额的20%”计算。两种违约金计算方式叠加过分超出实际损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，现小帅主张违约金过高，法院依法予以调减，酌情按照“按照本合同年度租金总额的20%”的约定方式，计算欠缴租金的违约金为3899元（19494元×20%）。

关于房屋占用费，租赁合同中约定“按合同月租金的3倍计算”，该约定实质上是要求违约方支付房屋占用费的同时，对于逾期返还房屋行为予以惩罚，但同样基于我国损失填补原则，根据前述《民法典》第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条之规定，法院酌情调整房屋占用费按照月租金的1.3倍即1334元/月计算。

另，虽然合同约定履约保证金3078元不予退还，但究其本质该条亦属于违约性质，过分高于实际损失的应予调减，故应当退还。

综上，小帅已支付的29754元补缴2023年1月至2024年7月的房租后，还剩10260元-违约金3899元+需退还的保证金3078元=9439元，该9439元应予抵扣2024年8月1日至2025年3月3日之间的房屋占用费（1334元/月×12月÷365日×215日）。

法院依法判决小帅于判决生效十日以内向公司返还房屋，并按1334元/月为标准，自2025年3月4日至实际返还房屋之日止支付房屋占用费。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条：当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以减少的，人民法院应当兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。

约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。