【以案说法】出资给人建房，征收时可以要求补偿吗？

出资给人建房

约定征收时给予补偿

征收完后却没了音信

出资方会“房财两空”吗？

案情简介

2012年王某出于重建其父亲（已故）宅基地上的房屋需要，与宋某、方某（以上均为化名）签订《合作建房协议书》一份，约定：王某提供宅基地的土地使用权，宋某、方某提供20万元建房资金，双方合作建筑一栋三层楼住宅楼……征地拆迁时，补偿收益由双方按本合同约定分配，如拆迁方给予安置房，王某必须负责给宋、方二人共有一套房屋，面积不低于130平方米……。

2021年前述房屋被拆迁，王某获得拆迁补偿金若干、集中安置小区房屋三套，宋某、方某要求王某履行《合作建房协议书》无果，将王某诉至法院，请求判决王某向其二人交付130平方米的房屋一套或折价补偿45万余元。

审理认为

本案系合作建房合同纠纷，双方于2012年签订《合作建房协议书》，系因该协议的效力及履行引发的纠纷，故双方争议事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律和司法解释。

关于案涉《合作建房协议书》的效力。根据《中华人民共和国土地管理法（2004年修正）》第六十二条、第六十三条之规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权益，具有身份属性，不得非法出让、转让或出租。本案中，王、宋、方三人并非案涉宅基地的集体经济组织成员，双方签订的《合作建房协议书》形式上虽未直接转让宅基地使用权，但涉及到对集体经济组织成员基于特定身份和宅基地使用权将来可获得的征收补偿利益的概括处分，实质是对宅基地使用权及征收利益的部分转让，且宋、方二人改建案涉房屋未办理批准用地和建设相关审批手续、现安置房修建在该村集体土地上，依法宋、方二人无权取得村民安置房的所有权，故案涉协议因违反法律及行政法规的规定无效，法院不支持宋、方二人关于要求王某继续履行协议的诉请。

关于案涉《合作建房协议书》无效的后果。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条之规定，案涉房屋由宋、方二人出资改建，王某因二人的改建行为获得了房屋补偿利益，双方签订的案涉房屋分配及征收补偿协议虽无效，但宋、方二人所受损失王某应予返还，法院考虑建房投入、增值原因等情况，参照案涉房屋征收补偿实际价值，酌定王某补偿宋、方二人32万元。

一审判决后，王某不服上诉至宜昌市中级人民法院，市中院经审理依法维持原判。

法条链接

《中华人民共和国土地管理法（2004年修正）》第六十二条  农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。

《中华人民共和国土地管理法（2004年修正）》第六十三条  农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

《中华人民共和国民法通则》第六十一条  民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。