【优化营商环境】业主与开发商起纠纷 法官公正判决化解群体性纠纷

开发商向业主交房时，仅提供了临时用电，直至八年后，才提供市政正式用电。业主认为开发商交房时未提供市政正式用电属于违约行为，应当赔偿业主相应损失。日前，伍家岗区人民法院审结了这起商品房销售合同纠纷案，法官充分考虑双方实际情况，公正判决，妥善化解了一起群体性纠纷。

2012年9月至10月期间，一批业主与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定购买商品房。开发商在合同中承诺，供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件，完成商品房竣工交付使用相关手续。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，这些业主支付了房款，开发商也于2013年12月前后向其交付房屋。2017年，一些业主接到物业公司电费催收单才发现开发商未办理正式用电手续，仅接入施工临时供电，随时有被查处断电的风险。这些业主多次找开发商协商，直至2021年涉诉房屋才具备正式用电条件，因此这些业主认为开发商应承担逾期交房违约金和相应物业服务费用。

开发商认为，开发商已经按照合同约定的时间向业主交房，业主接受了交付，因此没有逾期交房的事实，并且不应承担物业费。

开发商与业主多次就该事宜协商未果，意见分歧越来越大，以致发生激烈纠纷。2021年这些业主先后来到伍家岗区人民法院起诉开发商，面对群情激奋的众多业主和寸步不让的开发商，承办法官冯昊多次讨论裁判方案，反复斟酌，积极安抚业主急躁情绪，全力避免发生群体性事件。对于争议，伍家岗区人民法院经审理认为，开发商交付房屋时仅提供临时用电的行为不属于合同约定的“达到使用条件”，开发商应当承担违约责任。但另一方面，因开发商提供了临时用电，使得该违约行为造成的损失相比房屋完全未接通用电，完全无法使用的情形较轻，且逾期交房违约金，系针对开发商未按期交房或业主依据合同约定，拒绝接收房屋并由此产生的违约责任，该案中，业主已经于2013年接受房屋，故其逾期交房违约金仅能自合同约定的交房之日的第二日起计算至业主接收房屋的日期。另外，参照《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条规定：建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用,因此开发商应当承担相应的责任。考虑到业主支付物业费，所享受的物业服务并非只限于正常用电，还包含其他物业服务，故开发商仅接入临时供电便交付房屋的违约行为，导致业主长期因临时用电或者供电可靠性无法保证的情况下生活居住受到影响的程度，法官根据实际情况酌定开发商对业主30%的前期物业费承担赔偿责任。

伍家岗区人民法院平衡双方当事人利益作出公正裁判，二审法院予以维持，取得了良好的法律效果和社会效果。