【以案说法】擅自转租不合法 造成损失自己担

伴随着房屋租赁需求的增加及租赁市场人口规模的扩大，转租现象越发普遍，由此导致的转租纠纷也逐步增加。实践中，为实现对出租房屋的管理和风险控制，出租人一般会与承租人在合同中约定“禁止或限制转租”条款，但受多种因素影响，租赁期限内承租人的租赁需求会发生变化，此时与退租相比，对外转租仍然是承租人成本最低的选择路径，因此未经出租人同意的转租纠纷随即发生。

案例一：

小华租用房管公司的门面用于经营，合同约定小华不得擅自转租，否则房管公司有权收回房屋。2021年4月，小华在没有经过该房管公司同意的情况下，私自将门面转租给小白，并签订了《门面转让协议书》，小华承诺处理好与房管公司相关转租事宜，小白不需再与房管公司签订门面转让协议。协议签定后，小华收取了小白8万余元转让费及3个月的租金1万余元。租到门面后，小白又花费3万余元对店面进行装修，然而，营业没多久，却接到房管公司禁止转租转让通知，并将案涉房屋收回。小白的生意被迫关门，小白找到小华多次协商未果，遂至伍家岗区人民法院提起诉讼，请求法院判令解除其与小华签订的《门面转让协议书》并赔偿其损失共计11万余元。伍家岗区人民法院经审理判决小华赔偿小白的损失11万余元。

案例二：

小超从房管公司处承租一处商铺用以经营网吧，房管公司明确禁止该商铺转让。2019年12月，小超隐瞒该商铺不能转让的事实与小磊签订《转让合同》，约定小超以14万元的价格，将处于经营状态的网吧整体转让给小磊经营。合同签订后小磊当天向小超支付4万5千元定金后接手该网吧着手经营。不久，小磊得知小超隐瞒不能转租事实与自己签订合同之事，小磊认为小超此种行为构成根本违约，双方为此发生纠纷，小超认为小磊多次拖延支付剩余款项，并怠于经营网吧，致使网吧遭受损失，小磊才构成根本违约。经伍家岗区人民法院审理，判决解除小磊与小超签订的《网吧转让合同》，小超退还原告小磊转让金4万5千元。

法官说法：

上述两案均系因房屋转租引起的纠纷，应当定性为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”（说明：案例二转让协议达成于2020年12月，应适用《合同法》有关规定，《合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”）即租赁合同出租人不同意转租但承租人擅自转租，转租合同无效。房管公司与小华、小超签订的《租赁合同》都曾约定承租人不得擅自转租，否则有权收回房屋。小华、小超作为案涉商铺的承租人，在未取得出租人房管公司同意的情况下擅自转租商铺，造成《转让合同》无法履行，双方合同目的无法实现，因此，小华、小超作为违约方，应赔偿小白、小磊的损失。

由此我们可知房屋转租行为要征得原出租方的同意才能得到法律的保护，切不可贪图转让费和一时方便，否则由此造成的损失最终还是得自己承担。