退租那些事儿 处理不好可要吃大亏！

租赁合同解除后，承租人一般都会通过返还房屋、归还钥匙、电话通知和书面确认等方式清理结算与出租人的权利义务关系。但是，承租人单方搬离租赁物并不必然证明其已将房屋的占有使用权归还给出租人。

　　近期，伍家岗区法院审理的一起租赁纠纷案件中，就因承租人搬离出租房屋后，未及时与出租人对接而需承担不必要的费用。 

生意惨淡，承租人要求提前解除合同

2022年8月2日，彭某因为经营各种休闲零食需要，租用了苏某所有的一间商铺，约定租赁期限为3年，并约定租期未到，彭某单方面中止租赁的，苏某有权不退租金。

彭某支付押金及三个月租金后，进行了装修并开业。然而，事与愿违，该店铺经营仅一个月就因生意惨淡而宣告无法继续经营。2022年9月12日，彭某向苏某提出解除合同，并于10月20日搬出租赁店面，以致租赁店面一直处于闲置的状态，店面钥匙由中介公司保管。

一晃时间过去七个月，彭某认为，其已经将商铺返还，但苏某一直未返还押金侵犯了其合法权益，遂向伍家岗区法院提起诉讼，要求法院确认双方租赁合同于2022年10月20日解除，并要求苏某退还押金。

苏某辩称，在彭某提出退租时，其并未同意解除合同，但出于同情同意彭某转让给他人，彭某在未成功转租的情形下，仍擅自搬离出租店面，并且其与彭某签订的合同系双方真实意思表示，合同有效，双方均应按《商铺租赁合同》的约定履行各方义务，彭某应支付拖欠的商铺租金及物业费5万余元。

法院审理，双方已无履行必要和条件

伍家岗区法院经审理认为，依法成立的合同，应当得到适当的履行。彭某与苏某签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，苏某向彭某交付了租赁店面，彭某已实际使用案涉店面，租赁合同已开始履行。

关于合同解除

该案中，彭某以经营状况惨淡为由主张解除合同不符合双方签订的租赁合同中的合同解除条件，亦不符合合同法定解除的条件。然而，彭某以经营困难为由明确作出不愿继续履行合同的意思表示，而苏某要求继续履行合同，双方之间的租赁合同已陷入僵局。如继续履行，一方面，将导致租赁房屋处于闲置状态，彭某将继续承担租金损失，苏某的租金收益也将难以得到保障，双方的利益均会受到损害。另一方面，彭某于2022年10月20日已将货物搬离，案涉店面已腾空，以实际行为表明了不愿继续履行合同。在此种情形下，双方之间已然不具备继续履行合同的可能性，合同事实上不能履行。因此，法院对彭某主张解除《商铺租赁合同》的请求予以支持。

关于合同解除时间

当事人一方未通知对方的，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。该案中，彭某于2022年9月12日向苏某发出解除合同的通知，但由于该解除通知不符合约定解除与法定解除的条件而未能发生解除的效力。因此，法院对于彭某主张确认双方租赁合同于2022年10月20日解除的请求不予支持。因法院认为双方的租赁合同已陷入僵局而不能履行，因此根据彭某的请求准许解除合同，合同解除时间应为本判决生效之日。

关于押金问题

双方当事人约定租赁期满，若彭某无违约行为，保证金由苏某不计利息全额退还给彭某。该案中，彭某在合同约定的租赁期限内仅承租不足两个月即提出解除合同，违背了双方当事人签订合同时的预期目的，显属违约。因此，不符合双方约定的退还押金的情形。故法院对彭某要求苏某返还7千元押金的主张不予支持。

关于租金问题

案涉租赁合同在解除之前，彭某使用案涉店面期间，应当按照合同约定缴纳租金。尽管彭某已于2022年10月20日搬离案涉店面，但苏某尚未取回店面钥匙，不能视为租赁房屋已实际交还，租赁房屋仍归彭某占有、使用。因此，法院对苏某主张彭某支付自2022年12月1日至2023年6月30日的租金及拖欠的物业费5万余元的请求予以支持。

退租那些事儿  你问法官答

该案承办法官左荷表示，在房屋租赁合同纠纷中，当事人经常会有误区，认为搬离房屋了即意味着不需要再支付租金了，但事实上，租赁合同解除后，双方需要一个交还租赁场地的手续，如对方并未接收租赁物，那么仍应按照租金标准支付占有使用费。所以，在租赁合同解除后，首要事项是腾房，并通知出租方接收房屋。

1.房东通知解除合同，承租人搬走后还需要通知房东吗？

需要！合同解除只是其中一个法律行为，解除后的效力是各自返还，返还房屋或者返还租金、押金等。如未履行返还手续，或者未经对方确认，合同解除的返还行为仍未完全完成。

2.租赁合同解除或终止后，房东不来收房怎么办？

承租人仍然需要继续腾房，并通过合同上留下的联系方式或者其他可能联系到的方式告知出租人来接收房屋，保留凭证，否则房屋占有使用费仍然需要支付。

3.房东押金没有还我，我可以占着房屋作为对抗吗？

不能！双方之间即使有其他纠纷的，也应通过合理合法途径解决，如继续占着房屋，则可能会认定为继续占有使用房屋，仍然需要支付占有使用费。

4.腾房后，房间内遗留一些不再使用的物品，也要支付占有使用费吗？

如果没有履行通知、交付房屋手续，即使房屋内的东西价值再低，也视为占有使用房屋，还是需要支付占有使用费。

5.计划赶不上变化，租赁合同还未到期，可以解除合同吗？

可以通过诉讼解除租赁合同！但要满足以下条件：承租方不存在恶意违约；如继续履行合同，对其显失公平；出租方拒绝履行合同，违反诚实信用原则。