以案说法 | 在文物保护单位的保护范围内开设餐厅后被关停，餐厅损失应由谁担？

宜昌天然塔于2019年10月18日被列入第八批全国重点文物保护单位名单。2022年3月，某餐饮公司以拍卖方式获得天然塔下一处房屋3年租赁权用以经营餐厅。其后，滨江管理处以资产所有人名义、某文旅公司以资产经营管理人名义与该餐饮公司签订《租赁合同》，对租期、租金等责任义务进行了约定。然而，好景不长。2023年3月14日，宜昌市文化和旅游局以《关于迅速处置天然塔附近餐厅安全隐患的函》告知宜昌市林业和园林局，天然塔南侧临江平台建有“某餐厅”，位于天然塔保护范围之内，其对天然塔构成消防和安防隐患，要求立即关停该餐厅，消除文物安全隐患，共同做好天然塔文物保护工作。随后，某餐饮公司于2023年3月17日关停营业。

某餐饮公司认为滨江管理处和某文旅公司应对其损失负责，于是就相赔偿事宜与某文旅公司和滨江管理处进行协商，均未达成一致意见，遂将其诉至伍家岗区法院，要求确认三方签订的《租赁合同》因被告违约解除而终止，并要求某文旅公司归还保证金、租金、拍卖佣金及赔偿装饰装修损失。

某文旅公司表示，案涉租赁合同系因国家和政府政策等原因导致合同目的无法实现，不应承担赔偿责任。

伍家岗区法院经审理认为

案涉《租赁合同》系三方共同签订，虽然该房屋的权属较为特殊，属于地方政府资产，但不影响租赁合同关系的成立。对于导致案涉租赁合同解除的原因，法院认为，某文旅公司与某餐饮公司连续签订两份《租赁合同》，签订时间均在《中华人民共和国文物保护法》颁布时间（2017年11月5日）及天然塔被列为第八批全国重点文物保护单位名录（2019年10月18日）之后。根据《中华人民共和国文物保护法》第十九条：“在文物保护单位的保护范围和建设控制地带内，不得建设污染文物保护单位及其环境的设施，不得进行可能影响文物保护单位安全及其环境的活动。对已有的污染文物保护单位及其环境的设施，应当限期治理。”该餐厅位于天然塔保护范围之内，滨江管理处与某文旅公司对房屋的用途均为明知且准许，某文旅公司抗辩案涉租赁合同系因国家和政府政策等原因导致合同目的无法实现，合同因不能继续履行而解除，不能对其归责。从上述时间节点来看，在某餐饮公司两次承租之后并非有政策变化或者国家建设需要而关停经营点。究其原因，应至少自2019年10月18日天然塔被列为全国重点文物保护对象后，无论是资产管理人还是出租人均应及时根据文物保护法的相关规定，对房屋的出租使用用途作出相应调整，以使全国重点文物得以妥善保护。某餐饮公司通过公开竞拍方式获得租赁权，且准许其用于餐饮，作为承租人的合理信赖利益应当予以充分保护。某文旅公司作为出租人在签订租赁合同时未履行必要的审查、注意义务，未能保证租赁物的适租，故本案系出租人违约导致的合同解除，应对承租人的损失承担相应赔偿责任。经鉴定，伍家岗区法院判决某文旅公司赔偿某餐饮公司租金、保证金以及装饰装修残值损失等费用共计53万余元。该案经出租方上诉后二审判决维持原判。

某餐饮公司作为承租人，系市场经营主体，其通过公开竞拍方式获得承租权，具有合理信赖利益。其向出租人主张的该房屋装饰装修等投资损失不能以出租人提出的不可抗力等抗辩意见而予免责。

本案系在文物保护范围内违法建设经营引发的民事诉讼案件。天然塔是宜昌市的标志性古建筑之一，也是极为珍贵的文化遗产。某文旅公司明知天然塔是全国重点文物保护单位，仍将文物保护单位的保护范围内的房产出租做餐饮用途。人民法院积极践行新时代生态文明理念，依法认定某文旅公司承担赔偿责任，有力地维护了市场经营主体的合法民事权利，实现了政治效果、法律效果、社会效果、生态效果相统一，生动体现了法治就是最好的营商环境。