案说民法典 | 租赁的房屋出现下水倒灌，可以拒交租金吗？

租户：房子不维修，我就不交租金！

房东：不交租金就去告你！ 

那么，房东对于已经交付的房子是否有维修义务？维修的费用由谁承担？租户是否可以以此拒交房租？下面我们来一一揭秘！

基本案情：

2018年甲公司与乙小姐签订《租赁合同》，约定甲公司将其商铺出租给乙小姐经营使用，租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日。合同还约定，该房屋因工程质量问题发生损坏的，甲公司应予以维修；乙小姐延迟缴纳本合同租金及其他费用的，每延迟一日，乙小姐应当向甲公司支付相当于欠费金额2‰的延迟履行违约金，迟延超过30日，甲公司有权单方解除合同。合同签订后，甲公司向乙小姐交付了案涉房屋。

2019年2月起，案涉房屋在下雨时发生多次下水道水倒灌室内情形，给乙小姐造成一定损失。为此乙小姐与甲公司交涉未果，乙小姐于是自2019年5月起未向甲公司支付租金。2019年7月甲公司完成了维修义务，但因双方就租金缴纳及租金调整问题协商未果，乙小姐仅缴纳2020年1—2月两个月的租金一万余元后仍拒绝补交此前房租及续交后续房租。甲公司遂诉至伍家岗区人民法院，要求判决乙小姐立即偿还欠付租金11万余元及因欠付租金产生的迟延履行违约金。

伍家岗区法院经审理认为：

甲公司与乙小姐签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，无违反法律、法规强制性规定情形，合同有效成立，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。

双方当事人争议的焦点为：

租赁房屋是否存在返水情形？

返水情形的归责？

返水情形是否构成免交或延迟交纳租金的理由？

裁判理由：

根据乙小姐提交的照片、视频资料可知，案涉房屋在下雨时下水道水倒灌室内情况属实。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。

房屋租赁合同属于双务合同,出租人的主要义务是交付房屋使用权,承租人的主要义务是支付租金，现案涉房屋存在下雨时下水道水倒灌室内的情况, 在甲公司未履行维修义务前，可能影响房屋的正常使用, 乙小姐可以行使同时履行抗辩权。因甲公司在乙小姐向其反应返水情况及收到乙小姐提交的书面材料后，一直未积极履行维修义务直至2019年7月18日，在此期间,乙小姐有权请求拒付租金或请求减少租金，但在甲公司履行维修义务后，乙小姐应当按期足额支付租金。因案涉租赁合同为先付后租的合同，即乙小姐应支付甲公司租金合计7万余元，对于甲公司请求的迟延履行违约金，系以2‰/日为标准计算，计算标准过高，且双方《租赁合同》约定，在乙小姐迟延支付超过30日时，甲公司即有权单方解除合同，故法院酌情支持30日内的迟延履行违约金为4千余元，对于超出部分的迟延履行违约金，法院不予支持。

租赁的房屋出现问题时，承租人要积极与出租人进行沟通，并妥善固定双方之间的协商记录，不应以拒交房租对抗。若承租人拖欠房租的，出租人也享有解除合同并要求承租人承担违约责任的权利。