【以案说法】广告位使用权拍卖后不能正常使用 出让方也需承担赔偿责任

原被告双方仅签订《拍卖成交确认书》而未签订出让合同，原告拍得被告的广告位使用权后却不能正常使用，要求被告赔偿损失，被告辩称双方为拍卖合同关系，一旦拍卖成功即“买定离手，概不负责”。如何区分认定该案是何种法律关系，成为审理案件的争议点与关键点。

案情回顾：

某广告公司通过拍卖途径以190万元竞得宜昌某宿舍楼顶广告位使用权，并于同日与拍卖公司及广告位所有者宜昌某投资公司签订《拍卖成交确认书》，约定广告公司获得该广告位使用期限三年，同时约定广告公司负责广告设施的维护、维修和清洁，实行谁使用谁负责的原则。

随后广告公司付清全部价款，双方未签订《广告位使用权出让合同》。投资公司移交该广告位后广告公司与多家公司签订广告发布合同。使用一段时间后，该广告位被所在楼顶住户破坏无法正常经营。为恢复广告设施的正常使用，广告公司配合投资公司采取了诸多措施但未解决问题，导致该广告位一直处于闲置状态。不久后,根据相关政策，案涉广告位被整体拆除。

广告位拆除后，双方因赔偿问题无法达成一致，广告公司遂诉至伍家岗区人民法院，要求投资公司赔偿广告位租赁期间预期可得利益损失290余万元。

投资公司辩称其与广告公司之间签订了《拍卖成交确认书》,双方系拍卖合同关系，并且双方约定由广告公司负责广告位的维护清洁，遂无需承担赔偿责任。

本案争议焦点为：广告公司与投资公司之间是否形成租赁合同关系以及投资公司是否应当承担赔偿责任。

经伍家岗区法院委托，资产评估公司评估案涉广告位使用权预期可得利益损失为220余万元。

伍家岗区法院经审理认为：不能仅以《拍卖成交确认书》来认定投资公司与广告公司之间构成拍卖合同关系，而是应当根据拍卖物的性质以及双方当事人的真实交易目的来综合认定双方之间的法律关系。广告公司与投资公司虽然未签订书面租赁合同，但投资公司委托拍卖的是广告位的使用权而不是所有权，广告公司参与竞拍所要获取的是对该广告位进行使用、收益的财产性权利，故双方的关系更符合租赁合同关系的特征，应认定双方之间的租赁合同关系通过拍卖的方式成立并生效。

关于投资公司是否应当承担赔偿责任的问题。《民法典》七百零八条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，保证案涉广告位的正常使用、经营，是投资公司作为出租人的法定义务。投资公司辩称《拍卖成交确认书》中约定了由广告公司负责广告位的维护清洁，故不应当承担责任。法院认为，该条系对租赁物的使用过程中的维护、维修义务的约定，不能免除投资公司保持租赁物在租赁期间符合约定用途的法定义务，故广告公司在使用案涉广告位过程中，因该广告位受所在房顶住户的阻挠、破坏而无法正常经营至停止经营而遭受损失，投资公司作为出租方应当承担违约责任。同时，广告公司作为守约方在遭受违约之时，亦有防止损失扩大的义务。广告公司未提交证据证明其对案涉广告位被第三人破坏致使广告位无法正常使用采取了相应的维护、维修义务，且在合同无法履行时未能及时行使合同解除权导致案涉广告位一定时间的闲置，其对自身损失的扩大亦有过失。故法院从优化营商环境的角度出发，结合公平原则，综合考量投资公司、广告公司的过错程度及商业经营风险等因素酌定投资公司赔偿金额按评估价值220余万元的60%计算。

法官说法

如何区分认定拍卖合同关系还是租赁合同关系。

拍卖，又称竞争买卖，是指以公开竞争的办法把标的物卖给出价最高的当事人的出卖方式。拍卖属于一种特殊买卖，其特点是多数买受人公开竞争购买，但以出价最高者为买受人。

在租赁合同中，合同的订立是以出租人提供租赁物，由承租人对其使用、收益为直接目的，承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有权。