抵押房屋险丢失 法院依照《民法典》相关司法解释定归属
时间：2021-06-07 阅读：1078
《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起正式实施，《民法典》通篇贯穿以人民为中心的发展思想，着眼满足人民对美好生活的需要，对公民的人身权、财产权、人格权等作出明确翔实的规定，被誉为“新时代人民权利的宣言书”。近日，宜昌市伍家岗区人民法院依据《民法典》相关司法解释审结一件涉及让与担保的民间借贷案件，充分维护了当事人合法权益。
案件回顾
2016年3月，薛某因资金周转需筹措借款，便将自己名下的一处住宅房作为抵押向范某借款35万元，并与范某签订为期一年的《协议》一份，约定：薛某将该住宅房以35万元价格抵押过户给范某，然后以每月3.5%的利率支付给范某利息，无论薛某未及时还款或是其他任何情况，范某只有权利拿35万元本金加每月3.5%的利息，本金加利息还清之后无条件过户归还薛某。随后薛某和范某签订《宜昌市存量房屋买卖合同》，约定薛某将该房屋以31.4万元的价格出售给范某，并办理了过户登记手续，但实际范某按双方所签《协议》内容陆续支付给薛某35万元。之后的几年中，由于种种原因薛某未还清欠款，用作抵押的住宅房一直在范某名下。
2019年8月，范某与第三人谭某签订《宜昌市存量房屋买卖合同》，约定范某将该房屋以50万元的价格出售给谭某，双方办理了过户登记手续。
2021年1月，薛某将范某及第三人谭某起诉至伍家岗区人民法院，请求：1、确认薛某和范某于2016年3月签订的《宜昌市存量房屋买卖合同》无效；2、确认范某和第三人谭某于2019年8月签订的《宜昌市存量房屋买卖合同》无效；3、判决该住宅房所有权归薛某所有。
依据《民法典》相关司法解释审理本案的理由
本案涉及让与担保的法律问题，《中华人民共和国民法典》施行前，我国对让与担保并无明文规定，故依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条，就让与担保问题应适用《中华人民共和国民法典》相关司法解释。
本案中的争议焦点及判决依据
一、薛某和范某所签订的《协议》是否合法有效？
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条第一款之规定，从薛、范二人所签《协议》中相关具体约定可知，无论何种情况，范某均无法直接取得该房屋所有权，其只对35万元借款本息这一债权享有权利。薛某将本案所涉房屋过户登记至范某名下的目的是为该35万元借款提供担保，该《协议》系合法有效。
二、薛某和范某所签订的《宜昌市存量房屋买卖合同》是否合法有效？
薛某与范某之间虽然签订有《宜昌市存量房屋买卖合同》，但双方将房屋过户至范某名下的真实目的是为范某向薛某出借的35万元借款提供让与担保，因此，薛某与范某之间签订的《宜昌市存量房屋买卖合同》系虚假意思表示，该房屋买卖行为只是实现让与担保的手段，而非目的，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，该《存量房屋买卖合同》应为无效。
三、范某和第三人谭某所签订的《宜昌市存量房屋买卖合同》是否有效？
依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，范某虽然系无权处分，但范某与谭某之间签订的《存量房屋买卖合同》仍为有效合同。但是，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，不动产物权的善意取得需要同时满足受让人善意、以合理价格转让、依法已经登记这三个要件，而经评估，本案所涉房屋在2019年8月转让给谭某时的价值为92万元，而范某与谭某实际交易房屋的价格为50万元，低于该房屋交易时价值的70%。参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条之规定，该房屋的交易价格为明显不合理的低价，故谭某受让房屋的行为因不符合以合理价格转让的要件而不能构成善意取得。因此，谭某应当将该房屋返还给范某。
四、该房屋所有权是否应归薛某所有？
如前文所述，根据《民法典》相关司法解释，薛某与范某签订的《协议》有效，该《协议》约定薛某将本案所涉房屋形式上转移至范某名下，故该房屋登记在范某名下并未违反合同约定，且不适用于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定中所包含的情形，因此，薛某要求将该房屋确认归其所有缺乏法律依据。
综上，伍家岗区人民法院经审理判决：
一.确认薛某与范某于2016年3月签订的《宜昌市存量房屋买卖合同》无效；
二.第三人谭某于本判决书生效之日起十日内协助薛某及范某将本案所涉房屋过户登记至范某名下；
三.驳回薛某的其他诉讼请求。
《民法典》及相关司法解释实施之前，由于没有可以依照的法律法规，让与担保相关案件曾出现过判决尺度不一的情况，随着我国法律法规日趋完善，借贷行为中让与担保相关问题有了具体且详尽的法律依据。薛某将房屋用作借款抵押后险些丢失，法院依据《民法典》相关司法解释，确认了让与担保合同的合法性。
